Wertermittlungsanlässe
​Wann brauche ich ein Gutachten?

Die Verkehrswertermittlung einer Immobilie kann aus unterschiedlichen Gründen notwendig sein. 

• Kauf oder Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken oder Grundstücksteilen sowie von Wohn- und Teileigentum (Anlageentscheidungen) 
• Ermitteln von Belastungen, z. B. Baulast, Überbau
• Ermitteln des Wertes von Rechten, z. B. Wohnrecht, Leitungsrecht
• Bewertung grundstücksgleicher Rechte, z. B. Erbbaurecht
• Wertermittlung nach besonderen Regeln, z. B. Zwangsversteigerung, Baulandumlegung, Grenzregelung, Enteignung, Ehescheidung, Erbschaft und Schenkung

• Besonderes Städtebaurecht: Kauf oder Verkauf von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet

• Vermögensaufstellung Vermögensauseinandersetzungen, Gütertrennungen

• Vorlage beim Finanzamt (aktueller Verkehrswert z. B. zur Grundsteuerbemessung)

• Ermittlung des Herstellungswertes für Versicherungen

• Ermitteln des Ausgleichsbetrages in Sanierungsgebieten

• Überprüfung von Renditechancen geplanter Investitionen in Immobilien

• Schenkungen und Übertragungen, z. B. vorweggenomme Erbfolge

• Betriebliche Immobilienbestandsbewertung, Betriebsauflösungen

• Übernahme von Grundstücken in das Betriebsvermögen von Firmen

• Insolvenzverfahren, Insolvenzantragsverfahren

• Nachbarschaftsrechtliche Auseinandersetzungen

• Immobilienfinanzierung bzw. Kreditvergaben (Beleihungswertermittlung)

• Wertermittlung als Grundlage für Förderungen

• Überprüfung bzw. Plausibilisierung vorhandener Wertgutachten

Leistungsangebot
Was bieten wir an?

• Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB)

• Wertschätzungen in Form von Kurzgutachten oder Expertisen (Wertinformation)

• Beleihungswertgutachten (i.d.R. interne Formulargutachten für Kreditinstitute)

• Grundstückswerte nach § 74a Abs. 5 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)

• Notverkaufswerte (Zerschlagungswert)

• Wohnflächenermittlung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) sowie Ermittlung der Nutzfläche nach DIN 277 oder gif

• Plausibilisierung von Kaufpreisen

• Überprüfung von fremden Sachverständigengutachten

• Mietwertgutachten für Wohn- und Gewerberäume (ortsübliche Vergleichsmiete, Marktmiete)

​Umfang eines Gutachtens

Beim ausführlichen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB handelt es sich um ein gerichtlich verwertbares Wertermittlungsgutachten, in dem die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung(en) in detaillierter Form enthalten ist. Desgleichen sind die Schritte der Wertermittlung dargelegt mit den Definitionen aller Wertermittlungsbegriffe und –daten sowie Erläuterungen zu den Herleitungen der Daten. Weiterhin wird das Gutachten durch eine Kurzbeschreibung (Exposé als effizientes Verkaufsargument) sowie eine Foto-CD der beim Ortstermin aufgenommenen Objektbilder ergänzt.

Zur Erstellung eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens (Langgutachten) erbringen wir folgende Leistungen:

• Vorbereitung des Ortstermins 
  (Terminierung der Ortsbesichtigung mit den Beteiligten, Anforderung fehlender Unterlage bei Behörden)

• Ortsbesichtigung inklusive Bestandsaufnahme sowie An- und Abfahrt

• Überprüfung der Bausubstanz auf augenscheinliche Baumängel und Bauschäden 
  (kein Bausubstanz-/Bauschadensgutachten mit detaillierter Kostenkalkulation, keine zerstörenden Untersuchungen)

• Erfassung aller wertrelevanten Merkmale (Lagemerkmale, Art und Beschaffenheit des

• Bewertungsgegenstandes, Zustand, Ausstattung)

• Überprüfung der wertrelevanten Dokumente auf Vollständigkeit und Plausibilität

• Berechnung der Wohn-/Nutzfläche nach anzuwendender Regelung bzw. Norm 
  (WoFlV, II. BV, MF-G, DIN 277)

• Berechnung der Bruttogrundfläche nach DIN 277 1973/87

• bei vorliegenden Berechnungen erfolgt eine Plausibilitätsprüfung

• Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete

• Bodenwertermittlung

• Wertermittlung nach ImmoWertV 2010, SW-RL,  VW-RL und EW-RL; 
  i. d. R. Anwendung von 2 Wertermittlungsverfahren

• Bewertung von vorhandenen Rechten und Belastungen

• Ableitung des Verkehrswertes und Plausibilisierung

• Erstellung von Anlagen (Übersichtsplan, Auszug aus dem Stadtplan, Liegenschaftskarte, Grundbuchauszug – ohne Abteilung III, Darstellung von Lasten, Grundrisse, Ansichten)

• umfangreiche Fotodokumentation

• Mehrfache Ausfertigung des Gutachtens 
  (in der gewünschten Anzahl, i. d. R. 1 x ungebunden, 3 x gebunden) und Postversand

Bei einem Kurzgutachten wird auf Erläuterungen zu Wertermittlungsbegriffen und -daten verzichtet. Die Erfassung der wertrelevanten Merkmale und die Baubeschreibung erfolgen in verkürzter Form. Nach Absprache wird die Wertermittlung mit nur einem Verfahren durchgeführt, was die Bearbeitungszeit verkürzen und so Auswirkungen auf die Honorierung haben kann.

Die Erbringung von weiteren Zusatzleistungen kann auf Anfrage jederzeit erfolgen.

Wertermittlung von Immobilien in Deutschland
Wie wird bewertet?

Der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken ist im § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Er wird bestimmt durch den Preis, „der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Ergänzend dazu wurden die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010), die Sachwert-,  die Vergleichswert- und die Ertragswertrichtlinie geschaffen. Hier sind die drei wichtigsten Verfahren definiert, die in Deutschland auch gerichtlich anerkannt sind.

•  Vergleichswertverfahren 
(insbesondere für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen)

•  Sachwertverfahren 
(hauptsächlich für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern)

•  ​Ertragswertverfahren 
(maßgeblich für alle Renditeobjekte wie z.B. Mehrfamilienwohnhäuser und gewerblich genutzteGrundstücke, aber auch für Wohneigentum anzuwenden)

Neben dem Verkehrswert gibt es noch den Beleihungswert (bei Bankinstituten), den Wiederbeschaffungswert (bei Versicherungsunternehmen), den Zerschlagungs- oder Notverkaufswert sowie den Einheitswert für steuerliche Zwecke. Je nach Bewertungsanlass ist zwischen verschiedenen normierten und nicht normierten Verfahren zu wählen.

Internationale Wertermittlungsverfahren 

Insbesondere im angloamerikanischen Raum hat sich das DCF-Verfahren (discounted cash flow) durchgesetzt, das vom Prinzip her dem Ertragswertverfahren gleicht. Da auch mit Hilfe des DCF-Verfahrens letztendlich der Verkehrswert ermittelt wird, empfiehlt es sich, dieses Verfahren bei Renditeobjekten stützend anzuwenden. Von ausländischen Investoren werden in Deutschland zu erwerbende Immobilien schon jetzt nach diesem Wertermittlungsverfahren eingeschätzt.

Wir beantworten Ihre Fragen

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IM-MO Gutachten • Stefanie Mocker • Kühnauer Str. 24 in 06846 Dessau-Roßlau • Tel.  0340 - 5208737 • E-Mail: [email protected]